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かんてい通信 第028号 題名:不動産価格の査定と鑑定評価

 昨今不動産の取引にあたって、ネット査定をして目安をつかむ方が多いと聞きました。そこで、ウエブ上でどのようなサイトがあるのか見てみたところ、独立系(不動産業者でない)のサイトもありますが、多いのは、不動産業者さんのサイトでした。

 この「査定」という言葉は、多くの場合、不動産業者さんのサイトで使われる言葉で、確かに豊富な取引の実例を持つ地元の不動産業者さんが、売り希望や買い希望のお客さんの仲介役として、売り主には「このくらいの価格でなら売れます」、或いは買い主には「今はこれくらい出さないと買えません」等々と価格を提示する時によく使われる言葉です。先ほどのネット査定のサイトの場合、査定に必要な情報を入力すると、概ねの価格目安が即座に解るようになっています。これはこれで手軽で便利ですし、厳密なことは良いから大凡の目安が知りたいと言う方には便利なシステムといえます。

 これに対し、「鑑定評価」は、一般の方はあまり馴染みがないこともあり、どこが違うの?という方が多いのではないでしょうか。@不動産鑑定士という国家資格を持った人が行う。A相続等の揉め事で裁判になったときに、第三者から見た妥当な価格を判断してもらう。B課税のもととなる適正な時価を評価する・・・等々については、ある程度浸透しているような気がしますが、一般的にはネット査定のように気軽に自分の不動産価格の目安を知りたい場合に「鑑定評価」なんて不要・・・、と思われがちです。

 しかし、「鑑定評価」も最近は多様化しており、上記のAやBといった堅いイメ−ジの鑑定評価から、一般の方も手軽に利用が可能な、「価格等調査報告」といった、料金も手軽で、不動産業者さんの「査定」よりもかなり詳しく、その不動産の価格判断を提供するシステムもあります。不動産の価格というのは、戸建住宅やマンションの場合は、上記「査定」でもあまりブレはありませんが、事業用物件(店舗やアパ−ト等)であったり、接道に問題のある物件、あるいは土壌汚染や地下埋設物の有無、土地の傾斜や複雑な権利関係が内在する物件等々、様々な様相を呈するのが実情といえます。

 不動産業者さんのネット「査定」の場合、こうした事に対する影響は当然加味されていません。もちろん実際の仲介業務となれば、このような、いわば隠れた瑕疵等(減価要因等)については詳細な調査が行われ、売り主買い主納得して成約に至るわけですが、鑑定評価又は価格調査と言われる不動産鑑定士が行うものの場合、当初からこれらの減価要因(又は増価要因)が判明したうえでの価格が解るという違いがあります。

 仮に不動産業者さんが訪問してきて、実際に査定を行う場合でも、その不動産業者さんは仲介という業務の一環として査定を行う訳ですから、悪く言うと「売らんかな」という気持ちから、早く売れる価格(安すぎる価格)を査定する場合や、反対に隠れた瑕疵には触れないで、なるべく高く査定して結果なかなか売れない事態に陥る場合等も考えられます。

 確かに、不動産の実際の売買価格は、こうした売り手と買い手の鬩ぎ合いで決まるともいえますが、不動産という高額な財産の売買でもあり、手元にご自分の財産の正確な価格に関する情報を置いておくことは重要といえますので、是非、不動産鑑定士による「鑑定評価」や「価格調査報告」の活用をおすすめしたいと思います。

2013.06.28(執筆者:不動産鑑定士 木下幸生)

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