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かんてい通信

かんてい通信 第034号 題名:住宅ローン借りるのはお得

 2013年はもうすぐ終わろうとしていますがちょうど1年前にこのニュースレターで私は消費者物価と地価指数についてレポートしました。
 詳しい内容についてはバックナンバーでお読みいただくとしてその時に安倍政権はデフレ脱却を目指しており思惑通りに進めば長年鳴りを 潜めてきた不動産の持つインフレヘッジ機能が有効になるかもしれないといった内容のことを書かせていただきました。
 この1年を振り返ってみると4月に黒田東彦氏が日銀総裁に就任し、それまでの日銀の政策が大きく変りました。 具体的には不十分だった金融の緩和を大幅に推進して今日に至っています。その効果はご存じのとおり円高傾向から円安傾向に転換し、 米ドル・円の為替レートは昨年末の1ドル86.74円から2013年12月25日終値では104.36円になり17.62円(▲16.9%)もの円安が実現しました。
 また日経平均株価は昨年末の終値10,395.18円から2013年12月25日終値では16,009.99円までなんと5,614.81円(+54.0%)まで上昇しました。
 そしてコアコアCPI(消費者物価指数、食料(酒類を除く)及びエネルギーを除く総合、対前年同月比)は7月▲0.1%、8月▲0.1%、9月0.0%、10月 0.3%で目標の2%まではまだまだですがマイナス圏からプラス圏に転換しました。11月、12月分はまだ発表されていませんが、最近の傾向から推測すると消費者物価指数は上昇傾向にあるのではないかと思われます。 このような経済指標を点検してみるとデフレ脱却はほぼ安倍政権の描いた道筋通り順調に進んでいると言えるのではないでしょうか。
 さて、デフレからインフレに転換した場合に注意しなければならないものの一つに金利があります。 ご存じの通り金利は名目金利と実質金利があります。名目金利は額面どおりですが実質金利は名目金利からインフレ率を控除する必要があります。 例えば名目金利が1%でインフレ率が▲0.5%の場合は実質は1%−(▲0.5%)=1.5%になり、逆にインフレ率が+0.5%の場合は実質は0.5%になります。 また、経済が回復し、インフレ傾向の時には金融引き締めが行われたり、引き締めを見越して名目金利も上昇する傾向にあります。
 直近の日本は金融緩和が行われており金利は上昇傾向にはありません。 実際に住宅ローンの金利動向を見てみると2013年のフラット35(借入期間が21年から35年の最低金利)は1月1.9%、4月1.8%、7月2.05%、10月1.93%、12月直近1.8%と金利はやや低下傾向にあります。
 例えば1,000万円のマンションを全額ローン(金利は1.8%、35年固定)で買うとすると、ローンの支払総額は約1,350万円になります。 一方、マンションが平均して毎年2%ずつ値上がりすると35年後にはほぼ2倍(1.02の35乗=1.99989・・・)の2,000万円になり自己資金ゼロでも35年後には約650万円の含み益を得ることになります。 (実際には諸経費等を考慮する必要があり、また毎年2%のインフレが大前提です。)
 また、住宅については税制上の住宅取得控除が拡充されていて一定の要件を満たせば来年の4月以降29年12月までの居住の場合、最大年40万円の控除ができるようになっています。 この低金利と税額控除を併せたら金利がタダになったという声を最近よく聞くようになりました。 それだけ消費者に浸透してきているのだと思います。低金利等で金利負担が軽くなるのは消費者にとって大きなメリットですが、 やはりインフレとデフレ違いは大きく上記のケースでも年2%のデフレだと35年後にはマンション価格が半値の約500万円なり約850万円の含み損を抱えることになります。インフレ経済は住宅取得にとって追い風と思います。
 今年も残り少なくなりました、どうぞ良いお年をお迎えください。

 2013.12.29(執筆者: 不動産鑑定士 井上 尚)

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