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かんてい通信

かんてい通信 第046号 題名:相続税の改正

 新年明けましておめでとうございます。本年もどうぞよろしくお願いいたします。
ご存知の方も多いと思いますが2015年から相続税が改正されます。 相続税は我々不動産鑑定士とも関係が深い税目で、相続税算定の基礎となる路線価は年1回1月1日時点で行われる不動産鑑定評価等がベースとなっています。 また、課税者側だけではなく、納税者側でも不動産の適正な価格で申告するために鑑定評価は利用されています。
 そのような背景から我々不動産鑑定士の間でも色々なところでセミナーや勉強会が開かれています。先日も当グループの母体である東京不動産鑑定士会で相続税に関する勉強会が開催されました。講師は悠友会という相続などの無料相談を行なっている会の事務局長の 汀 (みぎわ) さんです。 そのセミナーで聞いたことは私にとって意外なことであり相続税対策に対して新たな認識を持ちました。その意外だったことの話をする前に今回の改正についてざっと確認しておきましょう。
  大まかに改正の内容は以下の3点 @基礎控除の見直し A税率の見直し B未成年者控除及び障害者控除の改正です。
  @は基礎控除が来年から60%に縮減されるということです。具体的には定額控除が5千万円から3千万円に、法定相続人一人につき1千万円の控除が一人につき600万円に減じられます。
 Aの税率は2億円超について見直しがされ、2億円超3億円以下が40%から45%に引上げ、6億円超が50%から55%に引き上げられました。
  Bは未成年者控除が20歳までの1年につき6万円が10万円に、一般障害者が85歳までの1年につき6万円が10万円に、特別障害者が12万円から20万円に緩和されました。 今回の改正は@、Aが増税でありBは減税でありますが、トータルで見ると大増税と言って異論はないのではないかと思います。 そこでこのような増税に対してしっかり対策することが必要になってきます。
 話を勉強会に戻します。私にとって意外だったこととは底地の物納についてです。そもそも物納は税務署もあまり良い顔はせず、なかなか認めて貰えないというイメージがあり、ましてや底地となると絶望的かなと思っていたのですがそうでもないようです。 汀さんのお話では無事に物納できた事例が何件もあるとのことです。
 底地物納は、既に賃貸しているアパートの建物とその敷地を所有している場合だけでなく、更地にアパート等を建築して その底地を新たに物納する場合も含めます。
 この場合のメリットは
 1.アパート収入が引き続き確保できる。
 2.国は、借地権者にしか払下げをしないので将来払下げを受けることもできる。
 3.物納許可後は、所有者が国となり固定資産税が発生しない等です。
 逆にデメリットとしては
 1.収納価額が課税評価額より下がる。
 2.国へ地代を払う必要が生じる。(地代について、今は、通達は非公開です。固定資産税の2〜3倍といわれています。現実には個別交渉です。)等です。
納税資金を作るために不動産の売却をしなくて済み、かつ建物賃貸収入を引き続き確保できるメリットは大きいのではないでしょうか。但し、このような物納を行うには一定の条件を満たさなくてはいけないため、事前の準備が重要になってきます。詳しい内容についてはお問い合わせください。 (執筆者: 不動産鑑定士 井上 尚)    
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